日升策略政策逐步显效房地产进入转型发展新阶段

　　证券时报记者张达

　　新房二手房交易总量同比正增长、商品房待售面积连续四个月下降、一线及二线城市土地出让金同比增长均超四成、核心城市高溢价地块频出、房企到位资金降幅同比大幅收窄……今年以来，各地区各部门按照党中央的决策部署和要求，“因城施策”出台相关措施推动房地产市场止跌回稳，相关政策措施成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上朝着止跌回稳的方向迈进。

　　目前房地产销售面积和销售金额还在下降，引发市场关注。对此，国家统计局副局长盛来运近日表示，房地产筑底需要一个过程，在筑底和转型阶段相关指标有所起伏波动是正常的，这也需要下更大力度推动房地产市场止跌回稳。

　　市场总体平稳

　　上半年，房地产市场运行总体平稳，全国新房和二手房交易总量实现同比正增长，重点一二线城市楼市成交活跃，如上海总成交面积同比增长17%，为2022年以来同期最高；深圳总网签成交套数同比增长38.5%；南京总成交面积同比增长9.6%。值得注意的是，二手房交易占比逐步提高。上半年，多个省份二手房交易量超过新房，多个城市二手房交易量同比增长明显，如深圳网签套数增长36.6%；北京网签套数增长18.6%，创近三年新高。

　　重点城市成交量改善的背后，是“好城市+好房子”带动改善性需求的持续释放。上半年，广东、浙江两省多措并举激活住房消费潜力，大力推进“好房子”建设，新建商品房网签交易面积实现同比增长。同时，北京新房网签套数同比增长12%，武汉、南昌新房网签面积均同比增长21%。尽管全国新房销售指标同比仍小幅下降，但降幅较去年同期大幅收窄超过15个百分点。

　　成交量改善，带动商品房去库存取得积极成效。6月末，商品房待售面积比5月末减少479万平方米，已经连续四个月减少。主要城市商品住宅库存消化周期回归到合理区间，有力有效稳定了市场预期。

　　新房市场热度回升进一步传导到了土地市场。上半年，核心城市加大优质地块供给力度吸引了众多房企竞相争夺，高溢价地块频出，北京、杭州、成都更是多次刷新地价纪录，带动住宅用地出让金同比大幅增长。据统计，上半年，一线及二线城市住宅用地出让金同比增长均超四成，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金已接近去年全年水平。土地市场成交活跃显示出房企拿地信心在不断增强。

　　在市场销售回暖及“白名单”政策持续发力的带动下，房企资金状况有所改善，化债工作有序推进。上半年，房企到位资金降幅比去年同期收窄16.4个百分点，比去年全年收窄10.8个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%，去年国内贷款则是下降6%左右。

　　政策频频发力

　　住房需求的持续释放得益于中央和地方稳楼市政策持续发力。去年9月26日中央政治局会议部署促进房地产市场止跌回稳后，多部门迅速联合推出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，各地“因城施策”加快优化调整落实，据不完全统计，今年上半年全国约有170个省市（县）出台超340条政策。

　　公积金政策成为激活今年楼市需求的重要政策之一。据不完全统计，今年上半年各地推出的超340条楼市政策中，公积金调整政策就超过150条。今年5月初，公积金贷款利率下调0.25个百分点，根据测算，此次下调每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性和改善性购房需求。

　　清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟对证券时报记者表示，今年需求端降准降息、下调住房公积金贷款利率等措施，进一步降低了居民购房成本，特别是公积金贷款利率的下调，与多地出台的提高公积金贷款额度等措施相结合，显著提升了住房公积金对缴存人购房能力的支持力度，刚性和改善性住房需求得以进一步释放。

　　巩固稳定态势

　　当前，促进房地产市场止跌回稳政策持续显效，市场供求关系在持续改善，房地产已经进入转型发展新阶段，行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向专注项目品质，产品从解决“有没有”转向“好不好”，以安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”更好满足民众的高品质居住需求。

　　作为城市运行的载体，房地产的发展要与城市发展相协调。日前召开的中央城市工作会议指出，“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并将“以推进城市更新为重要抓手”写入城市工作总体要求，为未来城市和房地产发展指明了方向。

　　中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹对证券时报记者表示，中央对推动城市更新高度重视，我国城镇化进入新的发展阶段，城市更新是城市转型发展的必由之路，也是房地产企业转型发展必须关注的一个领域。“好房子”涉及增量开发、城市更新涉及存量盘活，这是未来建设领域最重要的两件事情，将为充分释放需求潜力提供有力支撑。

　　促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义。近期召开的国务院常务会议、住房城乡建设部调研组均释放出强烈的稳楼市信号，上述受访专家认为，可以预见，下半年随着各项政策措施全面落地并持续发力，与城市发展相协调的房地产发展新模式也将加快构建，房地产市场的稳定态势将持续巩固。